Как делится квартира в ипотеке при разводе -

Как делится квартира в ипотеке при разводе

Чтобы определить при разводе как делится квартира в ипотеке, для начала необходимо разобраться:

  • квартира приобретена до или после заключения брака;
  • на кого зарегистрирован ипотечный кредит (кто является стороной договора).

Чем регулируется раздел квартиры в ипотеке?

Правовые отношения между супругами регулируются Семейным кодексом РФ.  Глава 7 СК РФ посвящена законному режиму имущества мужа и жены,  Глава 8 касается вопросов брачного договора, а в Главе 9 закреплена ответственность супругов по их долговым обязательствам;

Гражданско-правовые вопросы, касающиеся имущества также регламентируются нормами Гражданского кодекса РФ (Часть 1 и Часть 2). В частности, ст. 254 посвящена разделу имущества, которое является совместной собственностью, а также выделу из него доли;

ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»— освещает вопросы непосредственно ипотечного договора;

В порядке, установленным Гражданско-процессуальным кодексом, осуществляется принудительное взыскание ипотечной задолженности;

Исполнение решений судебных органов происходит в порядке ФЗ «Об исполнительном производстве».

Квартира куплена в ипотеку до заключения брака

Согласно Семейному кодексу России, то имущество, которое принадлежало супругам до вступления в брак, является их личной собственностью. Возможны 2 ситуации раздела имущества при разводе:

  1. Если квартира взята в ипотеку одним из супругов до брака, то все платежи, которые им были внесены, дают право претендовать на соответствующую долю квартиры;
  2. Если ипотека до брака не погашена, то платежи по квартире уже после заключения брачного союза являются совместными семейными расходами, ответственность и права по которым равны между мужем и женой.

Внимание! Если вы только собираетесь брать ипотеку, чтобы избежать возможных разногласий, кому в будущем будет принадлежать квартира, стоит заключить брачный договор, в котором необходимо прописать отдельный пункт по данному имуществу.

Возможные способы раздела ипотечной квартиры при разводе

Мирный путь

Как отмечают эксперты, самый выгодный путь раздела квартиры, находящейся в залоге недвижимости — мирный. Возможно несколько вариантов такого раздела жилья:

  1. Если супруги разводятся без имущественных споров, то процедура погашения кредита остается стандартной. В данном случае возможно наличие договоренности между парой о выплате денежных средств одной из сторон либо оставлением долей права собственности поровну, либо более 50% той стороне, с которой остаются дети — по предписанию суда, которое необходимо будет отправить в банк;
  2. В случае, если между супругами заключен брачный договор, в котором прописаны долги ипотечной квартиры, банк заключает дополнительное соглашение к ипотечному договору. При этом, кредитные платежи делятся между созаемщиками пропорционально их долям, прописанным в брачном контракте.

Иные способы раздела квартиры в ипотеке

  1. Самым лучшим вариантом будет — досрочно погасить ипотеку, в случае наличия необходимой суммы. После погашения кредита, с вашей недвижимости снимается обременение и она подлежит разделу как совместно нажитое имущество, то есть пополам. Однако если будут иметься доказательства непосредственного денежного участия в погашении кредита одного из супругов, то доли могут быть не равными;
  2. Если один из супругов отказался платить ипотеку и долг погашается другой стороной, то возможно два исхода:
    а) квартира делится пропорционально внесенным платежам;
    б) квартира делится пополам, но в судебном порядке один из супругов вправе потребовать от другого денежную компенсацию за погашение его части кредита
  3. Раздел ипотечной квартиры при разводе возможен также посредством ее продажи. Можно продать квартиру и поделить между собой вырученные деньги, если банк даст согласие на совершение данной сделки. Поскольку квартира находится в залоге недвижимости, следовательно, она обременена (с ней не могут совершаться сделки распоряжения: купля-продажа, обмен, дарение, завещание и т.д), поэтому для продажи, необходимо получить согласие банка. В данном случае необходимо найти покупателя, который внесет долговую сумму в банк одним платежом, а остаток суммы отдаст супругам на руки.

Юридическая сторона вопроса

Независимо от того, кто является стороной в кредитном договоре (оба супруга — созаемщики, заемщик — супруг, жена — поручитель или наоборот), ответственность за погашение ипотечного кредита несут оба супруга. 

  • При этом, банк имеет право в случае развода супругов потребовать досрочного погашения кредита, а при не внесении денежных средств — требовать уплаты долга от каждой из сторон;
  • С согласия банка, возможно переоформление кредитного договора с разделением долговой ответственности, чтобы оба супруга являлись заемщиками. Однако на практике, банки отказывают в такой просьбе, в виду того, что доля квартиры не может быть предметом ипотеки;
  • Иначе обстоит дело с переоформлением договора на одного из бывших супругов, в такой просьбе банки идут навстречу, поскольку с одного лица проще взыскивать долг, чем с двух должников. Банк потребует подтвердить платежеспособность супруга, на которого переходит обязательство по ипотеке, а также документ, подтверждающий отсутствие претензий на недвижимость с другой стороны;
  • Если один из супругов не вносит платежей по ипотеке, то банк требует полного погашения долго с другой стороны

Обратите внимание: за переоформление кредитного договора может быть предусмотрена комиссия в размере, как правило от 05, до 1% оставшегося долга.

ВАЖНО! Даже в случае развода и сложностей договориться с супругом (супругой) о разделе квартиры, не переставайте вносить платежи по ипотеке. Иначе банк может инициировать продажу квартиры, поскольку возникнет риск не погашения долга. Квартира будет продана на аукционе по достаточно низкой стоимости, и после удержания банком оставшихся платежей и денежных средств, потраченных на организацию продажи, вам достанется ничтожная сумма.

Как делится ипотека в гражданском браке?

Допущение: под гражданским браком в данном случае понимаются отношения сожительства между мужчиной и женщиной, не зарегистрированные в органах ЗАГС.

Поскольку такие отношения не зарегистрированы, следовательно, на них не распространяется семейное законодательство и имущество не может быть признано общей совместной собственностью. В таком случае, как правило, кто взял ипотечный кредит, тот и будет являться собственником квартиры.

Доказывать свою причастность к погашению задолженности и отвоевывать свою долю квартиры, скорей всего, придется в суде, если мирно договориться не получится. Судебная практика показывает, что учитываются письменные доказательства, такие как:

  • чек
  • квитанция
  • расписка

В ипотечной квартире прописан ребенок, как быть?

Самым первым делом, что стоит сделать после развода — это выписать из квартиры детей. Если нет иного жилья, где можно было бы сразу прописать ребенка, вы можете попросить суд предоставить отсрочку для такого поиска.

В противном случае, после продажи банком недвижимости по решению суда, органы опеки и попечительства могут поставить вопрос о лишении родительских прав на основании невозможности обеспечить надлежащие условия для проживания детей. Более того, такой факт нарушит Конституцию РФ, которая гарантирует каждому человеку право на жилье.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

По договору ипотеки (залога недвижимости) квартира является обремененной. Иными словами, с ней не могут совершаться сделки распорядительного характера.

Аренда не является исключением из этого правила, поэтому, чтобы сдавать ипотечную квартиру временным пользователям, необходимо получить согласие банка. В противном случае, права кредитора будут нарушены.

 

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *